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特定空き家と管理不全空き家の違いとは?全国で進む空き家対策とは?

2023年12月06日

特定空き家と管理不全空き家の違いとは?全国で進む空き家対策とは?

20244月から相続登記が義務化されるのに伴って、全国各地で空き家対策がこれまでよりも本格的になりつつあるようです。

 

○特定空き家・管理不全空き家とは?

○特定空き家と管理不全空き家の違いとは?

○全国各地で実施が進む空き家対策とは?

○空き家対策の強化が不動産投資家や賃貸経営者に及ぼす影響は?

 

「空き家」について以上の観点から解説しますので、ぜひ参考にしてください。

特定空き家とは?

○倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態

○著しく衛生上有害となるおそれのある状態

○適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態

○その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

 

空家等対策の推進に関する特別措置法第22項により、特定空き家とは以上のような状態にある空き家と定められています。あえて簡単にまとめれば、特定空き家とは「危険な状態にある空き家」と言えるかもしれません。

管理不全空き家とは?

管理不全空き家とは、そのまま放置すれば「特定空き家」になるおそれがある空き家です。壁や窓の一部が損壊していたり、雑草が生い茂ったまま放置されたりしている空き家のことを指し、全国で少なくとも24万戸が該当するとされます。

特定空き家と管理不全空き家の違いとは?

定義上は、特定空き家の一歩手前の状態が管理不全空き家と言えるでしょう。しかし、両者の間にはもう1点、重大な違いが存在します。それは、「税制の優遇措置」です。

 

現行制度(20243月末まで有効)では、管理不全空き家は特定空き家と異なり、「住宅用地特例」の対象なので税制が優遇されています。一方、特定空き家は特例の対象外なので、優遇税制を受けられません。

 

優遇税制とは、固定資産税の減額を指します。

住宅用地特例(優遇税制)とは?

住宅用地特例とは、文字通り住宅が建つ土地(住宅用地)に適用される特例です。特例の対象になれば住宅が建つ土地にかかる固定資産税が、3分の16分の1まで軽減されます。

 

しかし、20244月から開始される法改正で、管理不全空き家も税制優遇の除外対象になりました。つまり、適切な管理がされていない空き家の所有者には、大きな税負担がのしかかるということです。

全国各地で実施が進む空き家対策

全国各地で空き家対策が進んでいます。ここでは、それらの中から2つをピックアップし紹介しましょう。

空き家税(京都市)

京都市では20223月に、空き家や別荘など居住実態がない住宅を「非居住住宅」と定義して、家屋の固定資産税評価額の0.7%を課税する条例を可決・成立させました。いわゆる「空き家税」で、2026年から施行予定です。

 

空き家などに課税する全国初の試みですが、このような動きは今後全国に広がる可能性があるでしょう。

 

室蘭市空き家バンク(室蘭市)

室蘭市でも空き家対策に乗り出しています。「室蘭市空き家バンク」です。空き家の再利用や有効活用を図り管理不全状態を防止して、市民の生活環境の安全や市外からの定住者促進を目的としています。

 

室蘭市空き家バンクのホームページ上では、空き家を売却したい方(所有者)や、定住するために建物を購入したい方(交渉希望者)をマッチングさせるため、空き家物件情報を公開・提供しています。

 

もう1点。室蘭市空き家バンク制度を利用して空き家を購入したり、解体工事などをしたりした方に対して、補助金を交付する制度もあります。興味のある方は、下記ホームページをご覧ください。

○室蘭市空き家バンクホームページ

https://www.city.muroran.lg.jp/main/org7310/bank.html

○室蘭市空家活用促進助成金について

https://www.city.muroran.lg.jp/main/org7310/akiya-jyosei.html

空き家対策の強化が不動産投資家や賃貸経営者に及ぼす影響は?

国や地方自治体の空き家対策が今後より一層強化された場合、不動産投資家や賃貸経営者にとっては、プラスとマイナスの両方の影響が出るだろうと予測されます。

プラスの影響

プラスの影響としては、より多くの空き家やその敷地が市場に放出される可能性が挙げられます。税制の優遇を受けられないのであれば売却してしまおうと考える不動産所有者が増えるであろうことは、容易に想像がつくからです。投資の機会が広がるかもしれません。

 

もう1点。多くの空き家が売りに出れば地価の下落につながるので、投資利回りの上昇が期待できる可能性もあるでしょう。

 

いずれも予測の域を出ませんが、不動産投資家や賃貸経営者にとっては、これまでよりもビジネスチャンスが増えるかもしれません。

 

マイナスの影響

空き家が賃貸に転用されたりアパートなどに建て替えられたりすることで競合相手が増えるので、入居者の奪い合いが激化すると予測されます。売却物件が市場に多く出回ると、所有物件の価格下落につながる可能性もあるでしょう。

 

これらはいずれも、投資家や経営者にとって頭の痛い問題の種になるかもしれません。今のうちに不動産投資の枠を広げたり、所有物件の競争力を高めたりするなどの対策を講じておいた方がベターでしょう。

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