残念ながら、不動産売却時にトラブルが発生するケースは珍しくありません。
○不動産売却で多いトラブル事例
○トラブルの対処法（未然に防ぐ方法）
○契約解除を防ぐためにできること
不動産売却時のトラブルについて以上の観点から解説しますので、ぜひ参考にしてください。
○仲介手数料
○仲介契約
○物件の欠陥
○支払い
これらが、不動産売却でトラブルが発生するタイミングやポイントです。それぞれについて、事例と対処法を紹介します。
仲介手数料の金額に関するトラブルとは、「法外な仲介手数料を請求されること」を指します。不動産会社に支払う仲介手数料は、以下のように法律で上限額が決められていることを、皆さんはご存知でしょうか？
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物件の売買価格 |
仲介手数料の上限 |
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200万円以下 |
取引金額の5%＋消費税 |
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200万円超～400万円以下 |
取引金額の4%＋消費税 |
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400万円超 |
取引金額の3%＋消費税 |
不動産の売買においては、400万円超の物件が大半を占めますから、一例として、不動産価格が1,000万円の場合の仲介手数料の計算式を紹介しましょう。
※計算ルール：1,000万円＝「200万円以下の部分」＋「200万円超～400万円以下の部分」＋「400万円超の部分」に分割して計算する
①200万円以下の部分＝200万円×5%＝10万円
②200万円超～400万円以下の部分＝200万円×4%＝8万円
③400万円超の部分＝600万円×3%＝18万円
①＋②＋③＝36万円となり、この金額に消費税が加算されます。
つまり、1,000万円の物件を売却した場合の仲介手数料の上限は、39万6,000円です。大多数の不動産会社では、「積み上げ算（計算を簡略化した早見表）」を元に計算するのが一般的ですが、計算原理は同じなので結果も上記と同じ金額になります。
法外な仲介手数料を請求されないためには、仲介手数料の計算方法や金額を契約書に必ず記載してもらうことが重要です。くれぐれも、悪質な不動産会社には気を付けてください。
媒介契約に関するトラブルで多いのが、「囲い込み」です。囲い込みとは、不動産会社が物件の情報を意図的に公開しないことを指します。「物件情報が制限されるので問い合わせの数が極端に減り、買い手が付きにくくなるので売却価格が下がる」という仕組みです。
囲い込みをされているかどうか、売主が気付きにくいのが厄介なポイントでしょう。
○不動産売買広告などを随時確認する
○売却価格と市場相場が大きく乖離していないか確認する
囲い込みの有無（不動産会社が積極的に売買活動を展開しているか）を確認するためには、以上のような対策が有効です。
物件に関するトラブルで要注意なのが、「隠れた瑕疵（かし）」です。瑕疵とは売買対象である土地や建物に、欠陥があることを指します。隠れた瑕疵とは、「買主にとって発見が不可能な物件の欠陥」です。
○土台部分の白アリ被害
○土壌の汚染
○壁の裏側にある配管の水漏れ
実際の隠れた瑕疵には、以上のような事例があります。売主がこれらの欠陥を認識していなくても、その責任（契約不適合責任）を問われるので要注意。北海道は気候的な特性から、知らず知らずのうちに住宅が痛みやすい地域なので一層の注意が必要です。
○売却前に住宅診断（ホームインスペクション）をおこなう
○不動産会社や買主に対して売買契約前に建物の状況を詳細かつ正直に説明する
○瑕疵保険に加入する
隠れた瑕疵を未然に防ぐには、以上のような対策が有効です。
支払いに関するトラブルで要注意なのが、買主の「ローン審査」に関連するトラブルです。以下に、実際の事例をタイムラインに沿って紹介します（以下はすべて買主側の行動事例です）。
1・ローンに審査を申し込む
2・審査結果が出る前に売買契約を結ぶ
3・手付金を支払う
4・審査で否決される
5・残額が支払い不可に
6・売買契約自体がご破算に
「買主がローンを組めるか」は、売主には予測が不可能です。ローンが組めたとして、「契約を満たす金額に達するか」も同様。売買契約を結ぶ前に、ローンが満額で組めるか買主に確認するのが現実的な対処法です。
できれば、買主がローンを締結できたことを書面で確認した後に売買契約を進められれば、それが最善でしょう。
たとえば、買主がローンを組めずに支払いが不可能となった場合、契約自体が解除されます。このようなトラブルを個人間のやり取りのみで防ぐのは、至難の業かもしれません。契約解除を防ぐためには、プロの不動産業者に仲介を依頼するのが最善の対処法です。
当社はコンプライアンスの遵守と積極的な情報公開・情報共有を掲げ、地域密着型の企業活動を展開しております。室蘭・登別エリアで不動産売却をご検討されている方は、地域の実情に精通する当社へ、ぜひ一度ご相談ください。
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宅建業許可 北海道知事 胆振(1)第1049号
建設業許可 北海道知事 第04560号
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