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親のアパートを相続した際、まずやることは?経営or売却どちらを選ぶべき?

2022年11月03日

親のアパートを相続した際、まずやることは?経営or売却どちらを選ぶべき?

親のアパートを相続すると、経営を引き継ぐのか売却するのか、判断を迫られます。

 

○親のアパートを相続した際まずやること

○アパート経営を引き継ぐ理由になりうるケース

○売却した方が無難なケース

○アパート相続時における注意点

 

親から相続したアパートについて、以上のポイントを解説します。

親のアパートを相続した際まずやること

○ローン残債の有無の確認

○遺産分割協議(ならびに名義変更)

 

親のアパートを相続したら、アパートが資産なのか負債なのかを真っ先に確認しましょう。

つまり、「ローン残債の有無」を確認してください。アパート経営を引き継ぐにせよ売却するにせよ、ローン残債の有無が与える影響は極めて大きいからです。

 

ローン残債の有無を確認した上で、遺産分割協議に基づき名義変更をしてください。トラブルの種を未然に摘むためです。名義変更の後、経営を引き継ぐのか売却するのか、検討するとよいでしょう。

アパート経営を引き継ぐ理由になりうるケース

○収支がプラスになる見込みが高い

○築年数が20年未満

 

以上のような要因は、アパート経営を引き継ぐ理由になりうるでしょう。

収支がプラスになると見込むには?

アパートの賃料収入>経営における諸経費

 

経営収支がプラスになるためには、上記の大小関係が成立していなければなりません。

 

○入居率が常に90%を超える

○ローン残債がない(少ない)

○しばらくの間大規模な修繕が必要ない

 

経営収支がプラスになると見込むためには、たとえば、以上のような条件を満たす必要があるでしょう。

築年数が20年未満

一般的に築年数が20年を超えたあたりから、アパートには修繕が必要になります。大規模な修繕だと、100万円単位の予算が必要です。築年数が古いと、入居者が集まりにくいのも難点。

 

逆に言えば、築年数が20年未満だと、アパートとしては賃料収入が見込める可能性があるとも言えるでしょう。

売却した方が無難なケース

○収支がマイナスになる見込みが高い

○相続税の金額が大きい

○遺産分割協議で揉める可能性が大きい

 

以上のようなケースでは、アパートを売却した方が無難かもしれません。

収支がマイナスになる見込みが高い

アパートの賃料収入<経営における諸経費

 

上記の大小関係が成立すれば、収支はマイナスになります。

 

○入居率が低い

○ローン残債が多い

○築年数が古い

 

たとえば、以上のような条件がいくつか重なり、収支がマイナスになると見込まれる場合には、アパートを売却した方がよいかもしれません。

登別・室蘭エリアにおける賃料収入想定

登別・室蘭エリアの場合、長年続く人口減少傾向の影響で、アパートの経営環境も厳さを増しています。エリア内における家賃の賃貸相場は、34万円程度です(※)。アパートの戸数に3万円をかければ、毎月得られる最低限の賃料収入が想定できるでしょう。

 

エリア内のアパートは木造建築が多く、こまめな修繕が必要なケースが多いのも特徴です。マイナス収支が見込まれる場合、無理に経営を引き継がない方が賢明なのかもしれません。

 

※参照元:LIFULLHOME’S「登別市の家賃相場や空室率」

https://toushi.homes.co.jp/owner/hokkaido/city010230/

相続税の金額が大きい

親が亡くなってから10ヶ月以内に、相続税を申告・納税しなければなりません相続税の金額が大きく自己資金でまかなうのが難しい場合、アパートを売却して相続税に充てた方が無難かもしれません。

遺産分割協議で揉める可能性が大きい

アパートは建物なので、現金のように単純な割り算で分割するのは難しい遺産です。遺産分割協議で揉める可能性が大きいと予想される場合、アパートを売却して現金化した方が後腐れはないかもしれません。

 

一応、共有名義でアパート経営をつづける選択肢も、あるにはあります。

 

共有名義とは、複数の相続人がそれぞれの相続割合に応じて、不動産を共同所有することです。しかし、共有名義によるアパートの共有分割は権利関係が複雑で、後々トラブルに発展することも珍しくないので、あまりおすすめできません。

 

アパート相続時における注意点

○相続登記はお早めに

○ローンの引き継ぎができるか確認する

 

アパートを相続した時には、以上2点について特に注意してください。

相続登記はお早めに

アパートを相続した際には、3年以内に相続登記(名義変更)をしなければなりません。遺産分割協議書や登記申請書を作成したり、戸籍謄本を取り寄せたりと、相続登記にはかなりの手間がかかります。

 

10万円前後の費用はかかりますが、相続登記は司法書士にお任せした方が楽かもしれません。

ローンの引き継ぎができるか確認する

ローンの残債は相続人が引き継ぎますが、その際金融機関に相続人の返済能力が審査されるのは、割と盲点です。相続人の信用情報に問題がある場合、ローンを引き継げない可能性があります。

 

ローンを引き継げなければ、アパート経営を続けるか売却するかの判断にも、重大な影響を及ぼすはずです。遺産としてアパートが残った際には、できるだけ早い段階で金融機関に引き継ぎの可否について、確認・相談するようおすすめします。

 

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