「家はあるけど引っ越ししたい」「離婚に伴い家を手放したい」。家の売却を検討される方にとってネックになるのが、ローンの存在でしょう。
○ローン返済中の家を売却できるケースと売却できないケース
○アンダーローンとオーバーローン
○オーバーローン状態で家を売る方法
ローン返済中の家は売れるのか。以上のポイントから解説します。
○家の売却金で住宅ローン残債を一括返済できる
○家の売却金と自己資金で住宅ローン残債を一括返済できる
○新たなローンを組むと住宅ローン残債を一括返済できる
○金融機関が例外的に売却を認めてくれる
以上が、ローン返済中の家を売ることができるケースです。家を売るにはローンを完済し、抵当権を抹消することが条件になります。抵当権とは、金融機関が土地や建物などの不動産を担保にする権利です。
抵当権が付いている物件は、ローンの返済が滞った時に差し押さえの対象になります。差し押さえの対象になっている物件を買おうとする人はいませんから、家を売るためには抵当権を消さなければならないのです。
家の売却金額に貯金などをプラスして、ローン残債が帳消しになるのであれば、それでも大丈夫。つまり、一部の例外を除けば、「家の売却金＋αの方法」でローンが完済できるのであればOK、できなければNGとなります。
ローン返済中の家を売ることができるかどうかは、ローン残債と家の売却金額によりますから、現状確認としてまずはローン残債と家の売却金額を把握する必要があります。最初に、ローンを組んでいる金融機関で残債を確認しましょう。
ローン残債を確認したら、次は不動産会社に売却金額の査定を依頼してください。査定とは、立地・建物の状態・市況動向などさまざまな条件を踏まえ、家の売却価格を算出することです。査定は不動産会社によって金額に違いがあるので、複数社に依頼するとよいでしょう。
○アンダーローン：ローン残債＜家の売却金額－諸経費
○オーバーローン：ローン残債＞家の売却金額－諸経費
アンダーローンとは、家の売却金額から諸経費を差し引いた金額が、ローン残債を上回った状態を指します。ローン返済中でも家が売れる状態です。その逆がオーバーローン。オーバーローン場合、他の手段と併用してローン完済を目指すことになります。
○売却金額＋自己資金
○住み替えローン
○任意売却
以上が、オーバーローン状態で家を売る（ローン残債をなくす）方法です。
オーバーローン状態を補てんできるだけの自己資金（貯金など）があれば、売却金額と合算して完済することで、ローン返済中でも家を売ることが可能です。自己資金にかなりの余裕がある場合に、有効な方法となるでしょう。
住み替えローンとは、家の売却益などで完済しきれなかった住宅ローン残債を、新しい家の住宅ローンに合算できるローンです。八丁平の家を引き払って若草町あたりに家を新しく購入するといった具合に、戸建から戸建へと移り住む場合に有効な方法となるでしょう。
十分な自己資金がなくても利用できるのがメリットですが、住み替えローンの担保は新しく購入する家になるので、「住み替えのみ」に用途が限定されるのがデメリット。現在のローン残債が新しい家のローンに上乗せされるので、返済金額が膨らむのもデメリットです。
任意売却とは、金融機関に「特例的な許可」を得ることで、ローン未完済の状態でも家を売却できる（抵当権が抹消される）システムです。特例的な許可とは、通常「ローン返済の滞納」を指します。
収入の減少や退職などで返済が滞納した時に、利用できる可能性があるシステムです。ただし、任意売却益はローン残債の返済に充てられます。残債よりも売却で得た金額が少なければ、残ったローンの差額分は任意売却後も返済しつづけなければなりません。
任意売却の主導権は金融機関が握っている上に、原則として売却活動期間が短いため、極めて不利な条件で売却せざるを得ないケースが目立ちます。抵当権が抹消されるのは確かにメリットですが、利用の際には相応のリスクを背負う覚悟が必要になるでしょう。
