3000万円特別控除を受けるために必要な書類とは？制度概要の詳細もあわせて解説！

不動産売却を行う際に得られる売却益には税金がかかりますが、かかる税金を少なくする制度も存在します。

いわゆる「3000万円特別控除」が該当しますが、この制度を正確に理解している方は少ないのが現状です。

そこで、本記事では不動産売却の売却金にかかる税金制度の「3000万円特別控除制度」について詳しく解説していきます。

控除の条件や必要書類、手続きの方法も含めて解説していますので、これから不動産の売却を行うことを検討している登別市や室蘭市在住の方はぜひ参考にしてください。

「3000万円の特別控除制度」は、「不動産の売却益にかかる税金を免除・軽減する制度」です。

自宅などの不動産を売却した際に得られる「譲渡所得」と呼ばれる「売却した際の利益」に対し、上限3,000万円までは課税の対象外にすることができるため、この制度が適応されれば不動産の売却益にかかる税金の支払いを無くしたり、負担を減らすことができます。

これから自宅などの不動産売却を検討している方は、まず「自身が保有する不動産の売却価格や譲渡所得税がいくらなのか」を把握したうえで、3000万円特別控除制度の利用を検討するようにしましょう。

不動産売却時に課税が免除される仕組みは、以下の計算式のとおりです。

・譲渡所得税　=（売却価格-取得費用-譲渡費用－特別控除額 ） × 税率（20%〜39%）

上記の計算式にあなたが保有する不動産の売却価格などを当てはめることで、譲渡所得税がいくらなのか正確に把握できます。

ただし、譲渡所得税にかかる税率は所有期間によって異なるため注意が必要です。

詳細は以下の表にまとめたので、確認してください。

出典：No.3208 長期譲渡所得の税額の計算｜国税庁、No.3211 短期譲渡所得の税額の計算｜国税庁

例えば、3年間保有していた不動産を売却した場合、譲渡所得税にかかる税率は30%が適応されます。

一方で、7年間保有していた不動産を売却した場合は、15%の税率が適応される仕組みになっているため、譲渡所得税の計算を行う際はまず「売却予定の不動産を保有していた期間」を把握してから算出するようにしてください。

ちなみに、この税率は日本全国どこでも変わりません。

弊社の商圏である登別市や室蘭市でも変わらないので、覚えておいて下さい。

「3000万円特別控除」は他の制度と併用することが可能です。

具体的には、「10年超所有軽減税率の特例」という「居住用不動産を売却した時に不動産の所有期間が10年を超えていると、譲渡所得にかかる税率が低くなる制度」と併用することができるため、「3000万円特別控除」のみを利用した場合よりも大幅に節税することが可能です。

例えば、「3000万円特別控除」のみを利用した場合、所有期間が5年を超えた不動産の譲渡所得には20.315%が課され多額の税金を支払う必要があります。

しかし、「10年超所有軽減税率の特例」を併用することで課せられる税率を14.21%まで下げることができ、納税額の負担を大幅に減らすことができるため、売却予定の不動産を10年以上保有している方は積極的にこの制度を併用するようにしましょう。

「3000万円特別控除」を利用する場合、下記の条件を満たす必要があります。

・自身が居住していた不動産の売却

・以前に住んでいた家屋や敷地（不動産）などの場合は、自宅として利用しなくなってから3年以内に売却する

・売主と買主が親子や夫婦などの親近者ではないこと

・売却までに対象の土地を貸駐車場などで活用していない　など

上記の条件を満たしていれば、「3000万円特別控除」の制度を利用することが可能です。

ただし、この制度が適応されないケースも存在するため、本制度の利用を検討する際は必ず「適応外の条件」もしっかりと理解しておくようにしてください。

・特例制度を利用するために入居したとみられる不動産

・新築建設のための仮住まいとして使った家屋や一時的な目的で入居したと見られる家屋

・別荘や趣味、娯楽のためのセカンドハウスとして所有している家屋

・生計を同一にする親族間での売買

・不動産を売却した年やその前年、前々年にマイホーム買い替えなどに関する特例を受けている

上記のように、自宅として利用した形跡がみられない不動産は、基本的にこの制度の適応が認められません。

また、家族間での売買や売却する年から2年以内に「3000万特別控除」以外の特例を受けている場合も適応外となっているため、現在不動産の売却を検討している方は上記の要件に該当していないかを確認しておくようにしましょう。

上記で仕組みについて解説しましたが、制度が複雑でまだよく分かっていないという方も多いでしょう。

ここでは「3000万円特別控除」が適応される具体的なケースについて解説していきますので、自身が適応されるのかを見極める際の参考にしてみてください。

同じ年に相続した空き家と自宅を両方売却

同じ年に相続した空き家と自宅を両方売却する場合も、「3000万円特別控除」を利用することが可能です。

例えば、「自身が所有する室蘭市の自宅」を売却する年に「両親から相続した登別市に属する不動産」を相続した場合、同年に両方の売却を行うことができるため、どちらの物件も「3000万円の特別控除」を受けることができます。

ただし、両不動産を売却する場合は、控除額が合計で3000万円となるため注意が必要です。

場合によっては、損をする可能性もあるため、事前に本制度に詳しい専門家に相談することをおすすめします。

居住用財産となる空き地や自宅を兄弟で相続した場合は、それぞれ「3000万円の特別控除」を受けることができます。

例えば、被相続人の居住用の家屋と敷地の両方の権利を兄弟全員で取得した場合も対象です。

兄弟全員が家屋と土地の両方の権利を取得することで、兄弟それぞれがこの制度を利用することができます。

ただし、あなたは土地、兄弟は家屋といった風に、それぞれ別々の不動産を相続した場合は対象外となるため、この制度を利用したいのであれば、必ず兄弟全員で居住用の家屋と敷地の両方の権利を取得するようにしてください。

店舗兼自宅として活用していた不動産は、住宅として使用した部分のみ「3000万円特別控除」を受けられます。

例えば、室蘭市で1階が店舗・2階を自宅として活用していた物件を売却する場合、2階部分のみ居住していた不動産とみなされるため、この部分の売却金の利益（譲渡所得）に課せられる税金の負担を軽減することが可能です。

ちなみに、建物の9割以上を自宅として使用していた場合は全て住居と見なされるため、対象物件を売却した際に得た利益の全額が「3000万特別控除」の適応対象になります。

このため、建物をほぼ住居として活用していた店舗兼住居物件の売却を検討している方は、自身の使用状況が9割以上に該当するのかを信頼できる不動産会社に見極めてもらうと良いでしょう。

一時的に空き家になっているような場合でも、「3000万円の特別控除」は受けられます。

例えば、両親の入院などにより一時的に空き家になっている場合などです。

上記のように、売却時に住居として活用されていなくても「3000万円特別控除」が適応されるため、「両親の退院後に同居する」などの理由で売却することになっても心配する必要はありません。

ただし、一時的に空き家になっている不動産を売却する際は、できるだけ早く売却手続きを行うことが重要です。

実際にその家に住まなくなって3年が経過してしまうと本制度の適応外になってしまうため、ご両親などと今後対象の不動産をどうするのかについてよく話し合ったうえで、できるだけ早く行動するようにしてください。

「3000万円特別控除」を利用する際に必要な書類は、以下の通りです。

・土地建物用の譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)

・確定申告書B

・売却した時の不動産売買契約書の写し

・売却にかかった費用の領収書

・売却物件を購入した時の不動産売買契約書の写し

・売却物件を購入した時にかかった費用の領収書（不動産会社から渡されるもの）

・登記事項証明書

・売却した物件に住んでいた時の公共料金の支払い状況がわかるのも

・マイナンバー

・本人確認書類

上記のように、必要な書類は数が多く用意するために時間がかかる書類もあるため、余裕を持って準備するようにしましょう。

なお、「住民票の写し」と「公共料金の支払い状況がわかるもの」は、住民票記載の住所と売却した不動産の所在地が売買契約締結日の前日時点で異なる場合にのみ必要です。

参考：国税庁

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

「3000万円特別控除」は、不動産を売却した翌年の確定申告期間に申請を行います。

先ほど解説した必要書類を用意したうえで、あなたが属する地域を管轄する税務署に提出することで手続きは完了です。

ちなみに、「3,000万円特別控除」の申請について相談を行いたい方は、最寄りの税務署の相談窓口を利用すると良いでしょう。

例えば、登別市在住の方の場合、室蘭税務署で確定申告の時期に相談会場が解説されているため、そこで書類の書き方や必要書類、他に併用できる控除があるのかなどを相談することができます。

「3000万円特別控除」や各種控除について不安や疑問を抱いている方は、ぜひ確定申告期間内に上記のような窓口を利用してみてください。

相続した空き家を売却する場合も、「3000万円特別控除」を利用することが可能です。

具体的には、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」という「空き家に適応される3,000万円特別控除の制度」があるため、下記の表にある条件を満たしていれば利用することができます。

参考：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁

上記の要件を満たした空き家は「空き家に適応される3,000万円特別控除の制度」が適応されるため、自身が保有する空き家物件が適しているのかを確認するようにしておくようにしてください。

不動産売却時に「3000万円特別控除」を活用することで、売却益にかかる税金を節税できます。

しかし、「3,000万円特別控除」には適応条件が定められているため、利用を検討する際は、まず売却予定の不動産や使用状況などが条件を満たしているのかを把握しておくことが重要です。

今回は「3,000万円特別控除」の適応条件について、具体的な適応ケースや必要書類などを交えて詳しく解説しました。

所有する不動産の売却を検討している方は、この記事を参考に「3000万円特別控除」の活用を検討してみてください。

なお、不動産を売却したいと考えている方は、ぜひ弊社までご連絡ください。

弊社では室蘭市や登別市の様々な不動産の売却に携わった経験や知識を保有しているため、あなたの満足のいく売却を行うことができます。

不動産売却を検討している室蘭市や登別市在住の方は、ぜひお気軽に弊社までご連絡ください。