土地売却の基本的な流れとは？相続した土地や古家付きの土地の場合はどうなる？

○土地売却の基本的な流れ

○相続した土地を売却する流れ

○古家付きの土地を売却する流れ

以上のような、「土地を売却する流れ」について解説します。

土地売却の基本的な流れは、以下の通りです。

①書類の準備

②土地の査定を依頼

③仲介契約

④測量

⑤売却活動

⑥売買契約

⑦決済・引き渡し

⑧確定申告

それぞれについて、内容や注意事項などを解説します。

土地売却の際に必要な書類は、以下の通りです。

査定とは不動産会社に、「3カ月以内に売却が見込める金額」を見積もってもらうことです。不動産会社によって基準が異なるため、査定額も変わります。複数の会社に査定を依頼するのがポイントです。

仲介契約には、3つの種類があります。

専任媒介契約と専属専任媒介契約は、1社のみに仲介の依頼ができる点では同じです。しかし、自分自身で購入希望者を見つけた場合に、売買契約ができるかどうかが違います。専任媒介契約ならできますが、専属専任媒介契約ならできません。

測量（境界確定測量）をしていない土地はトラブルが起こりやすいので、不動産会社に煙たがられます。現実問題として土地が売れにくいという実害もあるので、売却活動を開始する前に測量をしておいた方がよいでしょう。

査定を参考に売り出し価格を決めたら、売却活動が始まります。売り出し価格は、買主の値引き交渉を見越して、査定価格よりも少し高めに設定するとよいかもしれません。売却活動そのものは、プロである不動産会社に一任しても問題ないでしょう。

買主が見つかり条件が合意に至れば、売買契約の締結です。売買契約が成立したら、買主から「手付金」を受け取ります。手付金とは、契約成立の証明や契約解除時の違約金として、買主が売主に対して支払うお金です。売却価格の10％前後が相場になります。

決済では、土地の代金から手付金の金額を差し引いた、残りの金額を受け取ります。不動産会社に仲介手数料を支払い、土地の名義人を売主から買主に変更（所有権移転登記）した後に引き渡しをすれば、一連の流れはとりあえず終了です。

土地の売却により利益が出た場合、確定申告（と納税）をしなければなりません。損失が出た場合、税金の控除を受けられるケースもあるので（※）、損益にかかわらず確定申告をした方が無難です。

※損失が出た場合に受けられる控除とは？：「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が該当します

相続した土地を売却する流れは、以下の通りです。

①遺産分割協議

②名義変更

③土地の売却

相続した土地を売却する際には、遺産分割協議と名義変更を事前に済ませた方が無難です。それ以外は、一般的な土地売却の流れを踏襲すると考えても差し支えありません。

築年数が古い家（一般的には20年以上を指す）を土地付きで売る場合、築年数の古さが災いし、なかなか売れないケースがあります。リフォーム後に売却するのが一般的ですが、リフォーム費用も見過ごせません。古家の解体が、選択肢の一つになるでしょう。

古家を解体して土地を売却する流れは、以下の通りです。

①解体業者に依頼

②家具の撤去

③解体

④土地の売却

古家付きの土地は「売れにくい」傾向があるだけで、「売れない」とまでは断定できません。古家を解体すべきかどうか、ケースバイケースの判断が必要になります。判断の際には、地域事情に精通した不動産会社のアドバイスを受けるとよいでしょう。

登別・室蘭エリアは、木造建築が多い地域です。古家付きの土地の売却を検討さている方は、ぜひ当社にご相談ください。