不動産投資を始める方が増えていますが、難解でとっつきにくい分野なので、始め方がわからず困っている方も多いでしょう。不動産投資について、初心者が押さえておくべきポイントを、「仕組み」と「リスク」に絞って解説しましょう。
不動産投資とは、投資用に不動産を購入して、その運用で利益を得ることを指します。
○毎月の家賃収入
○不動産の売却益
上記2つが、不動産投資で利益を得る基本的な形態になるでしょう。
○レバレッジとキャッシュフロー
○インカムゲインとキャピタルゲイン
○利回り・表面利回り・実質利回り
不動産投資が利益を生む仕組みを理解するためには、これら3つを把握するとわかりやすいはずです。
○レバレッジ（をかける）：少ない投資金額で大きな取引をすること
○キャッシュフロー：現金の動きのこと
不動産投資の始め方としては、よほどの資産家でもない限り、金融機関から融資を受けるのが一般的です。
「レバレッジをかける」とは、自己資金と金融機関からの借入金を併用し、より大きな取引をすること。融資の返済金と家賃収入の相殺分（差額の手残り金）を、「キャッシュフロー」と呼びます。
○インカムゲイン：毎月の家賃収入
○キャピタルゲイン：物件の売却益
インカムゲインとは毎月の家賃収入を、キャピタルゲインとは購入時と売却時の差額を指します。
○利回り＝利益÷費用
○表面利回り＝年間家賃収入÷物件購入価格
○実質利回り＝（年間家賃収入－各種コスト）÷物件購入価格
不動産投資における利益の指標となるのが、各種「利回り」です。経費を含めて計算する「実質利回り」が、利益に直結する重要な指標。ランニングコストがかかるほど実質利回りが落ちる、つまり、利益は小さくなるのです。
不動産投資で儲ける仕組みについて、難しい専門用語が続いたので、噛み砕いて簡潔にまとめます。
「自分の貯金と銀行からの借入金で不動産を購入し、毎月のローン返済額よりも家賃収入がプラスになるよう調整しながら、機を見て物件を売却する」。
これが、不動産投資で利益を得る基本的な仕組みです。
不動産投資は投資の世界では、ミドルリスク・ミドルリターンに分類されます。代表的なリスクを紹介しましょう。
不動産投資ではレバレッジをかける際、金融機関でローンを組まざるをえません。毎月のローン返済が、インカムゲインでは補いきれなくなるリスクをはらみます。借入金の金利が、上昇するリスクもあるでしょう。
○経済情勢が著しく悪化した
○近隣に新しいアパートが建設された
○住民が通う職場や学校が移転した
例えば上記のような理由により、家賃を下げざるをえないリスクを抱えます。家賃設定は個人の努力だけでは補いきれない、外的な要因の影響を強く受けるのです。
上記とは別に、「家賃滞納リスク」がある点にも注意が必要でしょう。どれほど入念な審査をしても、家賃を滞納する入居者は現れます。家賃保証会社に加入することでリスクは減らせますが、その分ランニングコストが増えるので、実質利回りは下がるでしょう。
不動産を売却して現金化するまで、通常3ヶ月程度の時間がかかります。不動産は、すぐにはお金に変えられない資産なのです。
不動産は購入から時間が経てば経つほど、修繕が必要になります。一度に、数百万円単位の修繕費が必要になるケースもあるのです。
日本において台風や地震などの災害リスクは、どうしても考慮せざるをえません。自然災害とは別に、火災が発生するリスクもあります。地震保険や火災保険への加入が必須になりますが、その分ランニングコストとして実質利回りは下がるでしょう。
室蘭の不動産投資物件としては、価格1,000万円前後、利回り10.0%前後が一般的でしょう。（2022年6月時点）
登別市は若山町・新川町・中央町界隈に投資物件が多く、価格や利回りは室蘭市と同程度。ただし、リゾート地（温泉街）としての性格を持つ地域でもあるので、中には数千万～1億円を超える投資物件も存在します。
当社は、不動産投資に強い会社と自負しております。少しでも興味がございましたら、何なりとご相談ください。
