住宅ローン控除いくら戻る？2026年版・確定申告のやり方も📒

「住宅ローン控除って、結局いくら戻ってくるの？」「室蘭の八丁平で家を買う予定だけど、確定申告は自分でできるのかな？」「登別の若山町でリフォームしたいんだけど、控除の対象になるの？」——マイホームの購入やリフォームを検討されている方の多くが、住宅ローン控除について同じような疑問をお持ちです。

住宅ローン控除（正式名称：住宅借入金等特別控除）は、マイホーム取得者にとって最も大きな税制優遇のひとつ。10年〜13年にわたって所得税・住民税が軽減される制度で、上手に使えば数百万円単位で家計の負担が変わってきます。ところがこの制度、ほぼ毎年のように改正が入るため、「ネットで見た情報が古かった」「親世代の話と今の制度が違っていた」というご相談を、当社でもよくお受けします。

そこで本記事では、登別・室蘭で長年不動産業を営んできた当社が、2026年時点の最新ルールに基づいて、住宅ローン控除の基本から確定申告のやり方、注意点まで、できる限りわかりやすくお伝えします。専門用語はかみ砕いて、ご相談の現場でお話ししているような感覚で書きました。

住宅ローン控除とは｜まずは全体像をつかもう

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは、ひとことで言えば「マイホームを住宅ローンで買ったら、所得税・住民税の一部を返してもらえる制度」です。国が「持ち家を増やしたい」という政策のもと用意している減税策で、新築の購入だけでなく、中古住宅の購入・リフォーム・増改築でも条件を満たせば使えます。

たとえば、室蘭市の八丁平あたりに一軒家を購入する場合や、登別市の若山町・富岸町・新生町あたりに構えた自宅をリフォームする場合——いずれのケースでも、要件を満たせば住宅ローン控除を受けられます。「中古だから関係ない」「リフォームは対象外」と思い込んでいる方が意外と多いのですが、それは大きな誤解です。

まずはざっくりした数字でイメージ

上の4つの数字が、この制度のキモになります。「住宅ローンの年末残高に0.7%をかけた金額」が、「最長13年間」にわたって戻ってくる——これが基本のしくみです。住宅の性能や入居時期によって借入限度額が変わり、合計所得金額が2,000万円を超える年は控除を受けられません。

「所得税」がまず控除され、足りない分は「住民税」へ

住宅ローン控除は、まず所得税（国税）から差し引かれます。そして、所得税で控除しきれなかった分は、翌年度の住民税（地方税）から差し引かれるしくみです。

ただし、住民税からの控除には上限があります。前年度の課税総所得金額の5％、または97,500円のいずれか低い方までしか控除されません。たとえば年末のローン残高が4,000万円あっても、ご自身の納めている所得税・住民税が少ない場合は、計算上の控除可能額を使い切れないケースもあるので注意が必要です。

控除額のしくみ｜「年末残高 × 0.7％」を13年間

もう少し具体的に、控除額の計算をのぞいてみましょう。考え方はとてもシンプルです。

ざっくり試算してみよう

もちろん、上の試算はあくまで一例です。実際の控除額は、「計算上の控除可能額」と「ご自身が納めている所得税・住民税の合計額」の、どちらか少ない方になります。「制度上は年20万円控除できる」となっていても、納税額が15万円しかなければ、戻ってくるのは15万円までです。

【2026年版】借入限度額と控除期間の早見表

住宅ローン控除の「借入限度額」は、購入する住宅の性能と、入居する人の世帯属性によって変わります。とくに2024年以降は、省エネ性能が高いほど優遇され、子育て世帯・若者夫婦世帯にはさらに上乗せされる設計になりました。

新築住宅・買取再販住宅（2025年・2026年入居）

※「子育て世帯」とは19歳未満の扶養親族を有する世帯、「若者夫婦世帯」とはご夫婦のいずれかが40歳未満の世帯を指します。

中古住宅（既存住宅）

適用される条件｜共通の4要件＋住宅種別の条件

住宅ローン控除を受けるには、住宅の種類や世帯にかかわらず満たさなければならない共通の要件があります。まずはこの4つから押さえましょう。

すべての人に共通する4つの基本要件

新築・中古・リフォームでさらに必要な条件

登別・室蘭エリアの中古戸建をご検討の方には、「築年と耐震基準」が大きなポイントになります。1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた、いわゆる旧耐震基準の住宅は、耐震基準適合証明書を取得しないと住宅ローン控除の対象になりません。物件選びの段階から、不動産会社にしっかり確認しておきましょう。

確定申告のやり方｜書類・流れ・提出方法

住宅ローン控除を受けるためには、初年度に必ず確定申告が必要です。普段は会社で年末調整を済ませている会社員の方も、住宅ローン控除1年目だけは自分で確定申告をしなければなりません。「面倒くさそう」と感じるかもしれませんが、流れを理解すれば決して難しい手続きではありません。

確定申告のステップ

• 1 必要書類を集める入居の翌年1月〜 確定申告に必要な書類を一通り揃えます。ローンを組んだ金融機関や、不動産会社、市区町村役場、税務署など、複数の場所から取り寄せる必要があるため、早めに準備を始めましょう。
• 2 申告書類を作成する 国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を使えば、画面の質問に答えるだけで自動計算してくれます。手書き派の方は、税務署で用紙をもらってきても構いません。
• 3 税務署に提出する原則2/16〜3/15 e-Tax（インターネット申告）、郵送、または税務署窓口へ持参の3パターンから選びます。e-Taxはマイナンバーカードがあれば自宅から提出可能で、混雑回避にもおすすめです。
• 4 還付金が振り込まれる提出後1〜2か月 申告内容に問題がなければ、指定した銀行口座に還付金（戻ってくるお金）が振り込まれます。e-Tax提出の方が早めに処理される傾向があります。

必要な書類リスト

提出方法は3パターン

登別・室蘭エリアの方は、室蘭税務署（室蘭市海岸町1丁目）が管轄になります。申告期間中（2月16日〜3月15日頃）はかなり混雑するので、可能であればe-Tax、または2月の早い段階での来署をおすすめします。

2年目以降の手続き｜会社員と個人事業主で違う

住宅ローン控除を受けるためには初年度に必ず確定申告が必要ですが、2年目以降の手続きは、会社員（給与所得者）と個人事業主で大きく異なります。

会社員（給与所得者）の場合

2年目以降は、勤務先の年末調整で手続きが完了します。確定申告は原則不要です。

具体的には、初回の確定申告後、税務署から「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書」がまとめて9年分（または12年分）送られてきます。毎年、その年分の証明書と、金融機関から届く年末残高証明書を勤務先に提出するだけで、年末調整で自動的に控除が反映されます。

個人事業主・自営業の場合

会社員と違って年末調整がないため、毎年の確定申告で住宅ローン控除を申請する必要があります。2年目以降は初年度より書類が少なく済みますが、年末残高証明書だけは毎年必要になります。

借り換えても控除は使える？継続条件をチェック

住宅ローンの返済中に金利の低い別の金融機関へ借り換えた場合でも、一定の条件を満たせば住宅ローン控除を継続して受けることができます。

借り換え後も控除を受け続けるための要件

注意したいのは、控除期間そのものは延びないという点です。たとえば、入居から5年目で借り換えた場合、残りの控除可能期間は5年または8年であって、借り換えによって13年が増えるわけではありません。

ふるさと納税との併用で気をつけたいこと

「ふるさと納税で美味しい返礼品を楽しみつつ、住宅ローン控除でも節税したい」——両方を併用したい方は多いはずです。基本的には併用可能ですが、申告方法によって控除額が変わってしまうケースがあるため、注意が必要です。

「ワンストップ特例制度」を使えば併用は問題なし

ふるさと納税には、確定申告が不要になる「ワンストップ特例制度」があります。これは、ふるさと納税の控除をすべて翌年度の住民税からのみ差し引くしくみで、所得税は減税の対象になりません。

このワンストップ特例を使えば、住宅ローン控除との順番がぶつからないため、両方の恩恵をフルに受けられます。

確定申告でふるさと納税を申請するケースは要注意

シミュレーション：併用パターンの違い

登別・室蘭エリアの実例で具体的にイメージ

制度の説明だけだとピンと来にくいので、登別・室蘭の実際のエリアで購入・リフォームするケースを想定して、ざっくりイメージしてみましょう。

よくあるご質問（Q&A）

登別・室蘭の店舗で実際によくお寄せいただくご質問をまとめました。気になる箇所をタップして開いてみてください。

まとめ｜まず「自分はどのパターンか」を整理しよう

ここまで、住宅ローン控除の基本から確定申告のやり方、注意点までを一気にお伝えしてきました。情報量が多いので、最後にポイントだけ整理しておきます。

「自分の場合はどうなる？」がいちばん大切

制度の全体像はつかんでいただけたと思いますが、実際の控除額や手続きは、「どの物件を」「いつ」「誰が」買うかで大きく変わります。とくに2024年以降は省エネ性能や世帯属性が複雑に絡むため、ネットで調べた一般論だけで判断するのはおすすめできません。