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相続した土地の評価額を調べる方法とは?

2022年11月11日

相続した土地の評価額を調べる方法とは?

土地を相続した時に気になるのが、土地の評価額でしょう。

 

○相続税における土地評価

○土地の評価額の調べ方

○土地の評価額に関する注意点

 

相続した土地の評価額について、以上のポイントを解説します。

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相続税における土地評価

相続税は亡くなった方の相続財産に応じて、納税額が決まります。相続財産の一つに土地が挙げられますが、相続税を計算するためには、土地の価格を正確に把握しなければなりません。その指標になるのが、土地の評価額です。

土地の評価額とは?

土地の評価額とは、相続時の税金を決めたり固定資産税の金額を算出したりする際に用いられる、土地の価値を示す指標です。評価額は売却価格の78割を目安に設定されるのが原則。たとえば売却価格が3,000万円の土地なら、2,1002,400万円が評価額になります。

土地の評価方法

○路線価方式

○倍率方式

 

以上2つが、土地の評価方法です。

路線価方式

路線価とは国税庁によって定められた、路線(主要な道路)に面する1平方メートルあたりの土地の価額を指します。路線価を用いて評価額を算出するのが、路線価方式です。「路線価×土地の面積」で評価額を算出します。

倍率方式

路線価が定められていないエリアで評価額を算出する方法が、倍率方式です国税庁によって定められた、エリアごとの評価倍率を元に評価額を算出します。計算式は、「固定資産税評価額×倍率」です。

土地の評価額を調べる4つの方法

○固定資産税評価額を確認する

○路線価で計算する

○時価で算出する

○特定路線価を申請する

 

以上のような方法で、評価額を調べることができます。

固定資産税評価額を確認する

土地の評価額は、固定資産税評価額で判断可能です。固定資産税評価額は、役所から毎年送付される固定資産税の納税通知書に記載されています。評価額を調べる方法としては、もっともメジャーで簡単な方法でしょう。

路線価で計算する

路線価が設定されている土地の場合、路線価から評価額を計算することもできます。たとえば路線価が50万円のエリアで100平方メートルの土地の場合、5,000万円が評価額になります。

 

ただし、土地の形状はさまざまです。単純な四角形の掛け算にならないケースも多々あります。そのような場合は、以下のような補正率を加え、「路線価×土地の面積×補正率」で評価額を算出します。

 

○奥行価格補正率:道路からの奥行距離が長すぎる(短すぎる)土地の評価で使用

○不整形地補正率:形がいびつな土地の評価で使用

○間口狭小補正率:道路に接する間口が狭い土地の評価で使用

 

これらは、土地としての形状が「活用しにくい」ため、計算式に加える補正です。通常よりも、評価額は下がるのが一般的でしょう。

時価で算出する

不動産会社(無料)や土地鑑定士(有料)に査定を依頼すれば、時価から評価額を調べることもできます。土地鑑定士の査定は、裁判などの公的証明書として利用するのが一般的。土地の評価額を調べるなら、不動産会社の査定で十分でしょう。

特定路線価を申請する

特定路線価とは、税務署に申請することで特別に設定してもらう路線価です。申請から1ヶ月程度で結果が出ますが、特定路線価の設定を申請した場合、特定路線価でしか土地を評価できません。

 

特定路線価と路線価の評価額を比べて、より安い方で相続税の申告をすることはできないのです。路線価のないエリアでは、固定資産税評価額や評価倍率から評価額を調べるのが、計算方法としては一般的でしょう。

登別・室蘭市における路線価と評価倍率

登別・室蘭市における令和4年度分の路線価と評価倍率は、国税庁の下記ホームページで確認できます。

 

○登別市の路線価:

https://www.rosenka.nta.go.jp/main_r04/sapporo/hokkaido/prices/a15501fr.htm

○登別市の評価倍率:

https://www.rosenka.nta.go.jp/main_r04/sapporo/hokkaido/ratios/html/a15501rf.htm

 

○室蘭市の路線価:

https://www.rosenka.nta.go.jp/main_r04/sapporo/hokkaido/prices/a17301fr.htm

○室蘭市の評価倍率:

https://www.rosenka.nta.go.jp/main_r04/sapporo/hokkaido/ratios/html/a17301rf.htm

相続した土地の評価額に関する注意点

○駐車場の評価

○私道について

 

相続した土地の評価額に関する注意点として、以上2つを紹介します。

駐車場の評価額は更地と変わらない

相続した土地を駐車場として活用する場合、「更地」と同じ評価を受けます。評価額の減額対象にならないので、相続税は高くなる傾向があるのです。ただし、駐車場を賃貸として活用する場合には、最大20%まで評価額の減額が受けられます。

評価対象外の私道もある

私道は原則として、相続税や固定資産税の評価対象(路線価評価額の3割)です。ただし、公共性の高さ(人通りが多いなど)によっては、評価対象外になるケースがあります。公共性の度合いによっては、非課税になるということです。

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