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老朽化マンション(区分所有建物)における修繕費不足の対処法を解説!

2023年11月16日

老朽化マンション(区分所有建物)における修繕費不足の対処法を解説!

修繕費用はマンション(区分所有建物)の安全性や資産性を維持していく上で欠かせない費用の1つです。

 

しかし、マンション(区分所有建物)の大規模修繕を検討する際に、修繕積立金が不足しており修繕工事を実施できないというマンションも少なくありません。

 

そこで、この記事では「マンション(区分所有建物)の修繕費不足の対処法」について、「老朽化マンションを放置することで起こるリスク」も交えて詳しく解説していきます。

 

十分な修繕費を確保できずに困っている登別市・室蘭市在中の方は、ぜひ参考にしてください。

老朽化マンション(区分所有建物)問題とは

近年、国内では老朽化マンション(区分所有建物)が増え続けているため、深刻な社会問題へと発展しています。

 

国土交通省が公表した「マンション政策の現状と課題」の資料によると、「高経年マンション」と呼ばれる築40年以上のマンションの数は年々増加傾向にあり、築40年以上のマンションが約4割・築30年以上のマンションの約2割が、適切な時期に大規模修繕が実施できていない可能性があることが分かりました。

 

高経年マンションの中には空室率の増加などにより適切な維持管理がなされておらず、外壁などの剥落や鉄筋の露出・腐敗など、生命や身体にも悪影響を及ぼすような危険性の高い老朽化マンションも存在しています。

 

このような老朽化マンション(区分所有建物)は、さまざまなリスクが発生する危険性が高いため、できるだけ早目の適切な処置が必要です。

老朽化マンション(区分所有建物)を放置することで起こるリスク

何らかの対処をせずに老朽化マンションを放置してしまうと、以下の4つのリスクが起こる可能性があります。

 

l   設備の劣化や故障

l   空室率が増加したことによるスラム化

l   資産価値の低下

l   建物倒壊の危険性

 

それぞれについて、解説していきます。

設備の劣化や故障

老朽化マンションを放置することで起こり得るリスクの1つは、「設備の劣化や故障」です。

 

例えば、マンション(区分所有建物)は基本的にコンクリートで建築されているため、メンテナンスを施さずにいると外壁に入ったひびから雨水が侵入し、雨漏りが発生する可能性が高まります。

 

また、排水管の老朽化も大きな懸念事項です。

 

台所やキッチン、洗面所を通っている排水管が老朽化してしまうと、配管の中に詰まりが生じやすくなったり、排水機能が低下したりする可能性が高まります。

 

そして、このような生活に支障をきたすような設備の劣化や故障が生じると、設備を入れ替えるなどの大掛かりな工事が必要です。

 

場合によっては、まとまった修理費用が必要になる場合もあるため、老朽化マンションは放置しないようにしましょう。

空室率が増加したことによるスラム化

建物が老朽化してしまうと、住民が退去してしまい空室率の増加につながる危険性があります。

当然ですが、安全性や資産性が低下したマンション(区分所有建物)に住み続けたいと思う方はそう多くないためです。

 

仮に、空室率が増加した場合、さらに修繕費を徴収するのが難しくなり、老朽化が加速してしまいます。

空室率の増加を防ぐためにも、できるだけ早く建物の修繕をおこなうようにしましょう。

資産価値の低下

 

基本的にマンション(区分所有建物)は、老朽化の有無に関わらず、築年数の経過とともに資産価値が減少していく傾向にあります。

 

マンション(区分保有建物)が属するエリアや人気の有無によっても異なりますが、築30年数が30年経過すると、建築当初の資産価値から70%も下落したデータもあります。

 

とはいえ、一般的なマンションの価値は築25年〜30年程度で下げ止まり期を迎えるため、きちんとメンテナンスを施していれば、築30年以降の資産価値の下げ幅を小さく抑えることが可能です。

 

しかし、適切なメンテナンスを施されていないと、大幅に資産価値が低下する恐れがあるため注意しましょう。

建物倒壊の危険性

マンション(区分保有建物)の老朽化が進んでしまうと、「建物が倒壊する」危険性があります。

長年の経年劣化や不適切なメンテナンスにより、建物の構造や基礎に問題が生じやすくなるためです。

 

建物の安全性が低下すると住民の命が危険にさらされてしまうため、目で見てわかるような倒壊の恐れがあるマンションは早急な修繕・建て替えを検討するようにしましょう。

老朽化マンション(区分所有建物)の修繕費が足りなくなってしまう原因

各マンションによって理由は異なりますが、老朽化マンション(区分保有建物)の修繕費が足りなくなってしまう主な原因は以下の5点です。

 

l   新築時の修繕積立金の額が低く設定されており、その後も値上げをしなかった

l   長期修繕計画の見直しをしなかった

l   修繕費用に工事費用の価格上昇や消費税の増税を見込んでいなかった

l   過去に相場よりも割高な工事を実施してしまった

l   修繕積立金を徴収していない

 

上記に心当たりがあり、次の大規模修繕工事の修繕費が足りるか不安な方は、「修繕工事計画の見直し」を実施することをおすすめします。

 

また、現時点で問題ないと考えている方も、20236月時点で日本は様々な業界で物価高になっており、工事費用も予定より高くなっている可能性があるため、事前に見直しておく方が無難です。

 

いざ修繕をしようとした際に物価高により積み立てが足りなくても、取れる手段は限られるので注意しましょう。

老朽化マンション(区分所有建物)の修繕費が不足している際の対処法4選

老朽化マンション(区分所有建物)の修繕費が不足している場合、以下の4つの対処を講じるのがおすすめです。

 

l   修繕積立金を見直す

l   一時金として特別徴収する

l   金融機関などで修繕費用を調達する

l   緊急性の高い箇所から修繕する

 

それぞれについて解説していきますので、修繕費不足で困っている登別市・室町市在中の方は参考にしてみてください。

修繕積立金を見直す

マンション(区分保有建物)の修繕費が不足している場合、まずは「修繕積立金の見直し」をおこなうようにしましょう。

 

具体的には、修繕工事に必要な工事費用を把握したうえで、「いくら不足しているのか」、「いつまでにどのくらいの金額が必要なのか」を洗い出してみてください。

 

正確なスケジュールや不足額を把握すれば、修繕積立金の金額を変更したり、工事内容を見直すなどの適切な対策を講じることができます。

一時金として特別徴収する

大規模修繕工事までの日数がなかったり、大幅に積立金が不足していたりする場合は、「一時金という名目で修繕費を特別徴収する」方法があります。

 

特別徴収とは、明確にいくら修繕費が不足しているのかを住民に説明し、不足分を全世帯で平等に割った金額を各家庭に一括で徴収してもらう方法です。

 

借入れのように手数料や金利などの無駄な費用がかからず、すぐに足らない分の修繕費を補うことができます。

 

ただし、予定外の出費に対応できない家庭も少なくないため、きちんと住民全員の合意を得た上で特別徴収を実施するようにしましょう。

金融機関などで修繕費用を調達する

特別徴収の利用が難しい場合、「金融機関などを利用して修繕費用を借り入れる」方法を検討しましょう。

 

金融機関によって金利や融資条件、内容などは異なりますが、例えば外部の工事や内部の工事費用、住民(区分所有者)が負担する一時金などの借入れをおこなうことが可能です。

 

金融機関によってはマンションの規模や戸数条件を設けていない金融機関もあるため、どなたでも気軽に借り入れることができます。

 

ただし、金融機関のローンを申し込む際は、「事前に管理組合の総会で決議がなされている」ことを条件としている場合が多いため、総会後に申し込みをおこなうようにしましょう。

特別徴収の利用が難しい場合、「金融機関などを利用して修繕費用を借り入れる」方法を検討しましょう。

 

金融機関によって金利や融資条件、内容などは異なりますが、例えば外部の工事や内部の工事費用、住民(区分所有者)が負担する一時金などの借入れをおこなうことが可能です。

 

金融機関によってはマンションの規模や戸数条件を設けていない金融機関もあるため、どなたでも気軽に借り入れることができます。

 

ただし、金融機関のローンを申し込む際は、「事前に管理組合の総会で決議がなされている」ことを条件としている場合が多いため、総会後に申し込みをおこなうようにしましょう。

緊急性の高い箇所から修繕する

修繕費が足りない場合、「緊急性の高い箇所から修繕する」のも有効な方法です。

 

例えば、外壁のひび割れが目立つ場合、今回は外壁工事のみにして次回は2番目に緊急性の高い箇所を工事するなど、複数回に分けて工事を実施すれば出費を大幅に抑えられます。

 

ただし、工事範囲を狭めることは一時的な出費を抑えることにつながりますが、根本的な修繕費不足の解消に至るわけではありません。

 

その後の工事費用を確保するために修繕計画や修繕費の見直しをおこない、修繕費不足を解消できる対策を講じる必要があることを忘れないでください。

法改正による老朽化マンション(区分所有建物)における修繕決議をスムーズに進めやす

20235月に、政府がマンション(区分所有建物)の「修繕方針などを決める住民集会を出席者の過半数の賛成により決議できる」ようにする法改正を検討すると発表しました。

 

現在の法律では、住民集会の欠席者を反対とみなすため、欠席者が多い場合は賛成不足で決議できないケースも少なくありません。

 

しかし、この法改正がなされれば、出席者の中で賛成決議を可能にできるため、老朽化マンションの改修を円滑に進められる可能性が高まります。

 

老朽化マンション問題を解決するためにも、法改正に期待したいところです。

まとめ

修繕積立金はマンションの安全性や資産性を維持するために必要なお金です。

 

しかし、空室率の増加や増税などの理由により、修繕費が足りず工事を依頼できないと悩む方は少なくありません。

 

仮に、マンションの修繕工事を実施できない場合、さまざまなリスクに発展する危険性があるため、早急に修繕費問題を解決することが重要です。

 

そのため、今回は「修繕費不足の解決法」をご紹介しました。

 

修繕費不足で困っている方は、この記事で紹介した方法をぜひ参考にしてみてください。

 

なお、マンション(区分所有建物)をはじめとする不動産の売却を検討している方は、ぜひ弊社までご相談ください。

 

弊社は室町市や登別市のマンションや戸建てなどの不動産売却に数多く携わってきた実績があるため、納得のいく売却をおこなうことが可能です。

 

マンションなどの売却を検討している室蘭市・登別市在中の方はお気軽にお問合せください。

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