不動産を売却するには、不動産の価格を算出する必要があります。
一般的に、専門的な知識を持っている不動産会社に査定依頼をすることになります。
査定依頼とは？
不動産会社に不動産の売り出し価格を算出してもらう作業のことです。
不動産査定で提示された価格は、主に査定した不動産会社が一定期間で売却可能と判断した金額です。
売却以外にも、不動産の価格を算出したい場合もあります。
■相続での財産分割する場合
■家を担保にする場合
■賃貸で家賃を設定する場合
上記のような場合は、不動産鑑定士と呼ばれる国家資格を持った専門家に有料で依頼することで、適正な価格を算出した不動産鑑定評価書を作成してもらいます。
ここでは、不動産売却時の査定方法について詳しく解説していきたいと思います。
１．不動産の相場について
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実勢価格
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公示価格
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基準値価格
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路線価
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固定資産税評価額
不動産の価格は、ひとつの物件に5つの価値（一物五価）があると言われています。
それぞれの特徴・調べ方について説明していきましょう。
実勢価格
市場で実際に取引が行われた価格。個人の方でも国土交通省のサイト上で閲覧が可能。
公示価格
毎年3月頃に国土交通省より公表される指標。国土交通省が主体で調査を行い、一般の土地取引の指標で使われる価格。土地の相続評価および固定資産税評価についての基準にもなる。
基準値価格
毎年9月頃に国土交通省から公表される指標。都道府県が主体で調査を行い、土地取引の指標で使われる価格。公示地価が1月1日時点を基準にするのに対して、7月1日時点を基準に行われる公示地価の補完的な指標。
路線価
毎年7月頃に国税庁が公表。相続・贈与の課税基準となる土地の価格。
路線価は市街地などの道路に面する宅地1m2あたりの価格で、地価公示等で設定された価格の80％により評価される。 路線価を使った土地価格の計算は、土地の形や道路の設置面等、各種補正を考慮する必要があり複雑なため、税理士の方に要相談。
固定資産税評価額
固定資産税等の課税標準となる価格。 公示価格の約7割に設定されており、各市町村(都23区の場合は都)が基準年度の4月に公表。3年に1度、見直しがある。不動産の1月1日時点の所有者に対して、各市町村から送付される固定資産税課税明細書で確認。
まとめ
不動産に関する5つの価値を見てまいりましたが、不動産の価格はその時々で変わる(時価)ため、
売り手のあなたと買い手の方が、お互い納得した価格であれば売買が成立します。上記価値は、あくまで参考価格として捉えてください。
また、不動産売却時には不動産会社が間に入ることになります。買い手様同様、不動産会社によっても不動産の評価は変わりますので、複数の不動産会社から査定することをおすすめします。
２．不動産の査定方法
不動産会社が不動産を査定する際に基本となる評価手法が３つあります。
■ 取引事例比較法
■ 原価法
■ 収益還元法
お手持ちの対象物件が居住用の住宅（戸建て・マンション）の場合、取引事例比較法または原価法で評価します。 収益還元法は賃貸や、事業用に不動産の価格を求める場合に有効な手法です。
以下、それぞれの手法の詳しい説明です。
取引事例比較法
似た取引の事例を用いて、実勢を参考に価格を算出する方法です。
不動産会社はレインズという仕組みを使って、物件の取引について調べることができます。 査定対象となる不動産と似たような条件を持った取引を抽出して、補正（立地条件や地域の市況等を加味）を行い価格を算出します。
簡易的な情報であれば、以下一般公開されている情報もあります。
原価法
売却の対象となる不動産が現時点で建築・造成した場合にいくらになるかを割り出し、 建築後の経過年数による価値の低下を割引いて（減価修正）して、現在価格を求める方法です。
収益還元法
査定対象の不動産が将来生み出すであろうと予測される純収益の現在価値の総和を求めることによって、対象不動産の試算価格（収益価格）を求める手法です。
収益還元法には主に、1年間の収益を利回りで割る「直接還元法」と一定の投資期間から得られる収益と対象不動産の保有期間中に得られる純利益と期間満了後の売却によって得られると予測される価格を、現在価格に割り戻して合計する「DCF法」 の2つがあります。
3．査定額の根拠について
不動産会社は取引事例比較法や原価法などを使い、地域毎の流通の動向（買い主が多いか等）、売り主の意向（早く売りたいなど）を踏まえて査定額を算出します。
不動産査定で算出された査定額ですが、各不動産会社によって設定する価格が異なります。
● ?地場に強い会社
対象地域の市況に詳しい場合、市況が上向きであれば相場よりも強気の売り出し価格を設定してくれたりすることもあります。また、得に力を入れている種別（マンションや土地等）がある場合もありますので、特徴を把握することが大事です。
● 大手会社
広告宣伝に多額の費用を掛けているため、購入希望者に関する情報を多く持っていたり、全国展開しているところも多く広範囲に売却情報を公開できる強みがあるため早く売れることもあります。
会社の特徴毎に複数の会社に査定依頼することが高く売却するために鉄則となります。
算出された個性ある査定額や担当者の対応などを鑑みて、その後の媒介契約（一般・専任・専属専任）に繋げることをお勧めします。
４．査定依頼の種類
査定依頼は2種類あります。
●簡易査定（メール、電話やインターネット）査定にかかる時間は短い、参考程度の情報
●訪問査定：査定に掛かる時間は長い。詳しく査定額が算出される
引越等と同様、正確な金額は訪問査定ではないと算出されないため、トラブル等に繋がりますので売却を検討されているのであれば訪問査定がおススメです。
５．査定依頼に必要な書類
インターネットの一括査定サイトで査定依頼する場合、書類は不要なケースが多いです。
以下は来店して査定依頼する場合に必要になることが多い書類です。参考までに。
■登記簿謄本
■公図（法務局）
■土地の測量図または建物の図面
■登記済権利書または登記識別情報
■身分証明書
■印鑑証明書
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