2024年01月22日
【不動産賃貸経営】バランスシートで見てみる
バランスシート（貸借対照表）は会社や個人の行動とその結果をものの見事に表してくれます。
お金がどこからきてどこに流れていってるのか、バランスシートを作成することで、その答えがわかります。
なかなか貯金できないのはなぜ？ 今までの消費行動を見直したい。
お金に関する疑問や問題を持ったときは、簡単で構わないのでこのバランスシートを作成することをおすすめします。
ここでは、このバランスシートを使ってアパート経営の資産状況の変化を見ていきましょう。
アパート経営の25年後
バランスシート（貸借対照表・B/S）は会社の財務諸表の3大要素の一つですが、個人の資産状況やお金の流れを考える上でも、このバランスシートはかかせない存在です。
バランスシートの基本的な構造は、右と左に分かれていること。
そして、この左の合計と右の合計が必ず同じ数字になります。数字が同じ、つまりバランスするので「バランス・シート」と呼ばれているのです。
バランスシートの右側には、お金の出どころ＝負債＋純資産が書かれています。
何かを買うときそのお金をどこから調達してきたのか？？というその出どころです。
アパート経営の場合、たいていの出どころは「自己資金」と「アパートローン」になるので、バランスシートの右側はその２つになります。
反対に左側には、お金の使い道＝資産が書かれています。調達してきたお金の使い道です。
こちらは購入するアパートに使われるので、バランスシートの左側には「アパート」が書かれます。
自己資金500万円と、銀行からの借入れ3500万円で4000万円のアパートを購入したときのバランスシートは下図のようになります。
25年後のBS（貸借対照表）
まず、この計算の仮定としてアパート1棟（1K×6戸、家賃一室47000円/月、鉄骨造）、銀行からの借入れ金利は2.5％、期間は25年間としておきます。
左側の資産の部では、総額5969万円になります。内訳として、25年前は3000万円だった鉄骨造のアパートが建物の減価償却費を引かれて810万になっています。
これは、消費しようのない土地の値段は時間が経っても変わりませんが建物の価格は時が経つほど下がるのでアパート全体の価格は下がるからです。
|
構造 |
耐用年数 |
償却率 |
|
木造 |
22年 |
0.046 |
|
軽量鉄骨造 |
34年
27年
19年 |
0.030
0.038
0.053 |
|
鉄骨造 |
34年 |
0.030 |
|
RC・SRC造 |
47年 |
0.022 |
このアパートは家賃という収益を生み出してくれます。
毎月28万2000円の収入からアパートローンの支払いを済ませていくと、25年間で3739万円のキャッシュが残ります。
この2つを合計すると1810万＋3739万＝資産5969万円となります。
次に右側の負債の部と純資産の部を見てみましょう。
負債の部では、3500万あったアパートローンがきれいに完済され、負債0となります。
純資産の部では、25年後には土地も建物も家賃収入も全て自己の資産となりますから総額5969万円です。
まとめ
バランスシートを管理することで、所有物件が将来も「資産」なのか、それとも「負債」なのかを把握することが可能になります。
資産と負債の違いを理解して、時間とお金を費やす負債ではなく自分に時間とお金の余裕をもたらしてくれる本当の資産に大事なお金を使いましょう。
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