不動産を売却する際、不動産会社による査定が行われますが、不動産会社は査定において、一体どこを見ているのでしょう。不動産売買を検討する方にとって、気になる点ではないでしょうか。不動産査定において、評価対象となるポイントを紹介します。
○建物
○周辺環境
○土地
○市況
不動産査定で評価対象になるのは、以上4点です。それぞれについて、解説しましょう。
○築年数
○内装
○外装
建物について、以上3点が評価されます。
建物の築年数は、重大な査定ポイントのひとつ。一般的な築年数と売却相場（査定額）の関係は、以下の通りです。
| 築年数 | 一般的な売却相場 |
|---|---|
| １０年 | 新築物件の半分 |
| １５年 | 新築物件の約３割 |
| ２０年 | 新築物件の約１割 |
築年数に続いて、内装と外装が査定されます。それぞれの評価ポイントは、以下の通りです。
| 内装の査定ポイント | 外装の査定ポイント |
|---|---|
| 雨漏りの有無 | 屋根や外壁における、塗装の剥がれや破損の有無 |
| シロアリ被害の有無 | 腐食の有無（木造の場合） |
| 最新設備の有無 | 傾きの有無 |
| 水回りの設備状況 |
○駅までの距離
○生活利便施設（スーパーや病院など）までの距離
○通勤・通学の利便性
周辺環境について、以上3点が評価されます。それぞれについては原則として、施設までの距離が近ければ近いほど、査定は高くなるでしょう。
| 学校名 | 学校区 |
|---|---|
| 登別市立幌別小学校 | 中央町、常盤町、千歳町、来馬町、札内町 |
| 登別市立幌別西小学校 | 富士町、新川町、片倉町、柏木町、川上町、鉱山町 |
| 登別市立幌別東小学校 | 幌別町、幸町、新栄町 |
| 登別市立青葉小学校 | 緑町、桜木町、青葉町、大和町１丁目、若山町１丁目、若山町２丁目 |
| 登別市立鷲別小学校 | 鷲別町、栄町１丁目、栄町２丁目 |
| 登別市立若草小学校 | 美園町、若草町、上鷲別町 |
| 登別市立登別小学校 | カルルス町、上登別町、登別温泉町、中登別町、登別東町、登別本町、登別港町、富浦町、札内町３８１番地 |
| 登別市立富岸小学校 | 新生町、富岸町、若山町３丁目、若山町４丁目、栄町３丁目、栄町４丁目、大和町２丁目 |
| 学校名 | 学校区 |
|---|---|
| 登別市立幌別中学校 | 幌別小学校、幌別東小学校の通学区域 |
| 登別市立西陵中学校 | 幌別小学校、幌別東小学校の通学区域 |
| 登別市立鷲別中学校 | 鷲別小学校、若草小学校の通学区域 |
| 登別市立登別中学校 | 鷲別小学校、若草小学校の通学区域 |
| 登別市立緑陽中学校 | 青葉小学校、富岸小学校の通学区域 |
| 小学校 | 中学校 | 学校区 |
|---|---|---|
| みなと小 | 室蘭西中 | 絵鞆町、祝津町、港南町、増市町、小橋内町、築地町、緑町、西小路町、沢町、幕西町、海岸町、中央町、常盤町、清水町、幸町、本町、栄町、舟見町、山手町、入江町 |
| 地球岬小 | 星蘭中 | 新富町、母恋北町、母恋南町、茶津町、御崎町、御前水町 |
| 海陽小 | 翔陽中 | 大沢町、輪西町、みゆき町、東町、寿町、日の出町 |
| 天神小 | 東明中 | 高砂町(1～5丁目）、水元町（49・50番地以外）、天神町、知利別町（4丁目40番～43番） |
| 旭ヶ丘小 | 桜蘭中 | 高砂町(1～5丁目）、水元町（49・50番地以外）、天神町、知利別町（4丁目40番～43番） |
| 八丁平小 | 桜蘭中 | 八丁平、中島本町3丁目の一部（62番地のうち八丁平に隣接する区域及び道道室蘭環状線天神トンネルより以北の区域）、神代町の一部（蘭北小の区域以外）、高平町（15・16番地）、水元町（49・50番地） |
| 蘭北小 | 港北中 | 本輪西町、港北町、柏木町、高平町の一部（旭ヶ丘小と八丁平小の区域以外）、幌萌町、神代町の一部（本輪西町又は柏木町に隣接する区域） |
| 喜門岱小 | 港北中 | 香川町、石川町の一部（香川町に近接する区域） |
| 白蘭小 | 本室蘭中 | 陣屋町、白鳥台、崎守町、石川町の一部（喜門岱小学校区域以外） |
○玄関の向き
○面積と形状
○接面道路（※1）との関係
土地について、以上3点が評価されます。それぞれについて、一般的な査定傾向を紹介しましょう。
|
査定項目 |
査定傾向 |
|
玄関の向き |
南>東>西>北の順で高評価 (日照や通風がよいから) |
|
面積と形状 |
広くて使いやすい土地ほど高評価 |
|
接面道路との関係 |
道路に面する間口が長い(広い)ほど高評価 |
※1．接面道路とは？：玄関先も含めて土地（建物の敷地）とつながっている道路のこと
不動産の査定において、評価対象からは少しずれますが、「市況」との関係も重要です。市況とはこの場合、不動産市場の価格動向を指します。
不動産市場の価格動向は、社会（経済）状況の影響を強く受けます。その傾向を一概に説明するのは、難しいかもしれません。しかし、あえて試みるならば、好景気ならば市況も上昇し、結果的に査定相場も上昇すると説明するのが、一般的でしょう。
不動産査定で売主が留意すべき点を、3つ紹介します。
不動産の劣化は、不動産売買においてマイナス評価の対象になりますから、隠したくなる気持ちはわかります。しかし、劣化を隠してはいけません。不動産会社との信頼関係が、崩れるからです。
劣化を隠ぺいしたことによる信頼関係の崩壊は、売買契約の根本を大きく揺さぶります。瑕疵行為（かしこうい：法律に照らし合わせて問題がある行為のこと）として、訴訟問題に発展するケースもあるのです。
査定のポイントが同じだとしても、査定の方法は不動産会社によって異なります。つまり、不動産会社によって、査定価格に差が生じるのです。1社に絞らず複数社に査定を依頼し、相場を正確に把握するよう留意してください。
提示された査定額を鵜呑みにせず、その根拠を確認しましょう。根拠の有無はもちろん、根拠から結論（査定額）に至るまでの論理の整合性から、信頼できる不動産会社かどうか判断できます。
不動産売却にあたって、信頼できる不動産屋かどうかは、重要なポイントになるはずです。
