登別・室蘭で実家を相続したら読む記事｜手続きの流れ・相続登記の義務化・3,000万円控除の使い分け

「親が遺してくれた登別の実家、どうしたらいいんだろう」「相続した家を売ると、税金がすごくかかるって聞いたけど…」——ご家族が亡くなったあと、不動産の相続について悩まれる方は本当に多くいらっしゃいます。

登別・室蘭エリアでも、近年ご相談が急増しているのが不動産相続のお話です。ご両親が長年お住まいだったご実家を、お子さんが遠方からどうにかしなければならない——そんなケースは、私たちの店舗でも毎月のように耳にします。

不動産相続は、ただでさえ慣れない手続きが続くうえに、2024年4月からは相続登記が義務化され、放置できない時代になりました。さらに「相続した家を売却する」となれば、知らないと損をする税金の特例がいくつもあります。なかでも2つの「3,000万円特別控除」は、よく似た名前で混同されやすく、ご相談に来られた方の多くが「えっ、2種類あったの？」と驚かれるところです。

そこで本記事では、地元・登別室蘭で長年不動産業を営んできた当社が、不動産相続の基本的な流れから、相続登記の義務化、そして2種類の3,000万円特別控除の使い分けまで、できるだけわかりやすくお伝えします。

「相続って、何から手をつけたらいいのかわからない」——そんな段階の方こそ、ぜひ最後までお読みいただけたら嬉しいです。お一人で抱え込まずに、まずは全体像をつかむところから始めてみましょう。

不動産相続とは｜まずは全体像をつかもう

不動産相続とは、亡くなられた方（被相続人）が所有していた土地や建物を、ご遺族（相続人）が引き継ぐことです。「ただ名義が変わるだけでしょう？」と思われがちですが、実際には法律・税金・親族間の話し合いが複雑に絡み合う、非常にデリケートな手続きです。

たとえば、登別市にあるご実家を3人兄弟で相続することになったとします。誰が引き継ぐのか、引き継ぐ人は他の兄弟にどう報いるのか、そもそも売るのか残すのか——こうした話し合いを、葬儀やお墓のことと並行して進めなければなりません。気持ちの整理がつかないなかで判断を迫られるからこそ、あらかじめ全体の流れを知っておくことがとても大切です。

相続発生から完了までの流れ

もう少し詳しく、相続が始まってから完了するまでの流れを見てみましょう。期限のある手続きが意外と多いので、ざっくりとでも頭に入れておくと安心です。

• 1 相続の発生（被相続人の死亡）7日以内に死亡届 亡くなられた日から7日以内に、市区町村役場へ死亡届を提出します。葬儀や火葬の手配と並行して進める時期です。
• 2 遺言書の有無を確認 自宅・貸金庫・公証役場などに遺言書がないか確認します。公正証書遺言は全国の公証役場で検索が可能です。自筆遺言が見つかった場合は、家庭裁判所での「検認」が必要になります。
• 3 相続人・相続財産の調査 戸籍を集めて法定相続人を確定し、不動産・預貯金・株式・借金などの財産を一覧にします。固定資産税の納税通知書や登記簿が手がかりになります。
• 4 相続放棄の判断3か月以内 借金などマイナス財産が多い場合は、相続放棄を検討します。期限は「自分が相続人になったと知った日から3か月以内」です。
• 5 準確定申告4か月以内 亡くなられた方に確定申告が必要だった場合、相続人が代わりに「準確定申告」を行います。
• 6 遺産分割協議書の作成 相続人全員で、誰が何を相続するかを話し合います。合意した内容は「遺産分割協議書」にまとめ、全員が実印を押します。
• 7 相続税の申告・納税10か月以内 財産が基礎控除を超える場合、相続発生から10か月以内に申告・納税が必要です。
• 8 相続登記（名義変更）3年以内 2024年4月から義務化。相続によって不動産を取得したと知った日から3年以内に登記が必要です。

STEP1｜遺言書の確認・作成

相続が発生したら、まず確認すべきは遺言書の有無です。遺言書があるかないかで、その後の手続きの進め方が大きく変わるからです。

遺言書の役割

遺言書は、亡くなられた方が「自分の財産を誰にどう分けてほしいか」という意思を残した文書です。法的に有効な遺言書があれば、相続人同士で話し合う前に、その内容が優先されます。これにより、遺族の負担が大幅に軽減され、相続争いを未然に防ぐことができます。

登別・室蘭エリアでも、生前に公正証書遺言を作成されるご高齢の方が増えてきました。「子どもたちに迷惑をかけたくない」「あの家は長男に、預金は長女にと決めてある」——そんな思いを形に残せるのが、遺言書という制度です。

遺言書の主な種類

実務でおすすめされることが多いのは、公正証書遺言です。費用はかかりますが、公証人が法律的なチェックをしてくれるため、「無効になる」「読めない」といったトラブルがありません。残されたご家族の負担を考えると、生前に検討する価値は十分にあります。

遺言書が見つかったときの注意点

STEP2｜相続放棄するかどうかの判断

相続というと「財産をもらえるもの」というイメージがありますが、マイナスの財産（借金など）も同じように引き継いでしまうのが落とし穴です。「相続したら、知らない借金が出てきた」というケースは、決して珍しいことではありません。

相続放棄とは

相続放棄とは、プラスの財産もマイナスの財産も含めて、相続人としての立場をすべて放棄する手続きです。家庭裁判所への申述（しんじゅつ）によって行います。一度受理されると、その方は「最初から相続人ではなかった」という扱いになります。

たとえば、亡くなったお父さまの自宅が老朽化していて売却も難しく、しかも事業の借金が残っていた——そんなケースでは、相続放棄を選ぶことで、借金を背負わずに済みます。ただし、自宅も預貯金もすべて引き継げなくなるため、慎重な判断が必要です。

相続放棄の期限は「3か月」

「限定承認」という選択肢も

「プラスの財産の範囲内でだけ、借金を引き継ぐ」という限定承認という方法もあります。プラスとマイナスのどちらが多いかわからない場合に有効ですが、相続人全員で行わなければならず、手続きも複雑なため、実務ではあまり使われていません。利用を検討する場合は、必ず専門家に相談してください。

STEP3｜遺産分割協議書の作成

遺言書がない場合、または遺言書に記載のない財産がある場合、相続人全員で財産の分け方を話し合う必要があります。この話し合いを「遺産分割協議」と呼び、合意した内容を文書にまとめたものが「遺産分割協議書」です。

不動産は分けにくいから話し合いが大切

不動産の難しいところは、預貯金のように「3等分」ができないという点です。登別の実家を3人兄弟でどう分けるか——現金なら均等に分けられますが、家はそうはいきません。

こうしたケースで使われる分割方法は、主に次の4つです。

登別・室蘭の現場でよく見るのは、「換価分割」（売って分ける）と「代償分割」（誰かが継いで現金で精算）の2パターンです。お一人住まいだったご実家を残しても誰も住まない、というケースが多いため、売却して現金で分けるのが現実的な選択になることが多いのです。

遺産分割協議書に必要な要素

遺産分割協議書には、決まった書式はありませんが、次の要素は必ず盛り込みましょう。

とくに不動産の表示は、「登別市〇〇町〇丁目〇番地の家」といった住所表記ではなく、登記簿（登記事項証明書）に記載されているとおりの正確な表記が必要です。書き方を間違えると、相続登記の場面でやり直しになってしまいます。

STEP4｜相続登記｜2024年4月から義務化されました

不動産相続でいま最も大きな話題が、2024年4月1日から始まった相続登記の義務化です。「ずっと放っておいたうちの実家、大丈夫かな…」と気になっている方も多いのではないでしょうか。

義務化の概要

なぜ義務化されたのか

背景には、全国的に深刻化している「所有者不明土地」問題があります。相続登記がされないまま世代をまたいで放置されると、誰の土地かわからなくなり、売却も活用もできない「塩漬け不動産」になってしまうのです。

登別・室蘭エリアでも、空き家が増えるにつれて、こうした名義のまま止まっている不動産が確実に増えてきています。義務化は、こうした問題に歯止めをかけるための国の取り組みなのです。

「とりあえず登記」もできる相続人申告登記

「兄弟で話し合いがまとまらない」「誰が引き継ぐか決まらない」という場合でも、義務違反を避けるための仕組みがあります。それが、相続人申告登記という新しい制度です。

「自分が相続人の一人です」という申し出を法務局に行うだけで、ひとまず義務を果たしたことになります。本来の相続登記より簡易で、戸籍の提出も最小限で済みます。話し合いに時間がかかりそうなときは、まずこの制度の利用も検討してみてください。

STEP5｜相続税の申告

「うちは相続税を払うほどお金持ちじゃないから関係ない」——そう思われている方も多いと思いますが、いったん基礎控除のしくみを確認しておきましょう。

相続税の基礎控除

相続税には、誰でも使える基礎控除があります。財産の総額がこの基礎控除以下であれば、相続税の申告も納税も必要ありません。

登別・室蘭エリアの戸建てのご実家であれば、不動産の評価額と預貯金などを合算しても、基礎控除内に収まるケースが多くあります。とはいえ、預貯金が多い場合や、複数の不動産を持っていた場合などは、超えてくる可能性もありますので、一度ざっと計算してみることをおすすめします。

不動産の評価額のしくみ

相続税を計算するときの不動産の価値は、市場での売却価格（時価）ではなく、次のような評価方法で算出されます。

• 土地：路線価方式（都市部）または倍率方式（路線価が設定されていない地域）
• 建物：固定資産税評価額

市場で実際に売れる金額より、評価額は2〜3割ほど低くなることが一般的です。「うちの実家、いくらで評価される？」と気になる方は、毎年届く固定資産税の納税通知書を見てみてください。建物の固定資産税評価額がそのまま相続税の評価額です。

【保存版】2つの3,000万円特別控除を正しく理解しよう

さて、ここからがこの記事の最大の山場です。相続した不動産を売るときに使える「2つの3,000万円特別控除」について、しっかり整理していきましょう。

このテーマ、当社のご相談の現場でも本当によく混乱されるところです。「3,000万円の控除があるって聞いたんですけど、うちは使えますか？」と聞かれて、お話を伺ってみると、実はその方が想定していたものとは違う制度だった——ということが頻繁にあります。

正しくは、名前は似ているけれど、目的も要件もまったく違う2つの制度が存在しています。まずは並べて見比べてみましょう。

2つの控除を一覧で比較

ひとことで言えば——「亡くなった人が住んでいた家を、空き家のまま売る」のが【A】、「相続人が住んでいる（住んでいた）家を売る」のが【B】です。同じ「3,000万円」でも、見ているシーンがまったく違うことが伝わるでしょうか。

【A】空き家特例｜遠方相続のお子さん向け

正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」といいます。全国で増え続ける空き家を減らすために設けられた制度で、登別・室蘭エリアではまさに最頻出のパターンに当てはまります。

こんな方が対象

たとえば、登別の実家で一人暮らしをされていたお父さま（お母さまはすでに他界）が亡くなり、札幌や本州にお住まいのお子さんが相続したケース。お子さんはそこに住む予定がなく、空き家のまま売却することにする——これが【A】空き家特例のド真ん中のシーンです。

主な適用要件

老人ホーム入所中だった場合も対象になります

「亡くなる前は老人ホームに入っていたから、空き家じゃなかった」と思われがちですが、一定の要件を満たせば、老人ホーム入所中も「居住していた」とみなされ、空き家特例が使えます。

具体的には、要介護認定を受けて老人ホーム等に入所していたこと、入所中もその家が物品の保管などに使われていたこと、貸し付けなどに出していなかったこと、などが要件です。「老人ホームに入って空き家になった実家」も、立派に対象になり得ますので、あきらめずに確認してみてください。

【B】マイホーム特例｜配偶者・同居の子向け

正式には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」といいます。こちらは「自分のマイホーム」を売るときの制度で、相続が絡まないケースでもよく使われます（たとえば住み替えで自宅を売るとき）。

相続が絡む場面で【B】が活きてくるのは、主に次のパターンです。

【B】が使える典型パターン

主な適用要件

所有期間の制限はなく、相続して数日後に売却した場合でも、生活実態があれば適用できる可能性があります。【A】の空き家特例と比べると、要件が比較的シンプルなのが特徴です。

どっちが使える？フローチャートで判定

2つの控除は併用できる？

「同じ年に【A】と【B】の両方を使えれば、最大6,000万円控除できるのでは？」と思われる方もいらっしゃるかもしれません。結論からお伝えすると、同一年内に併用する場合は、合算で3,000万円までが上限となります。それぞれ別の年に使う場合は、それぞれ3,000万円まで控除可能です。

細かい組み合わせ・順番によって有利不利が変わるので、複数の不動産を相続したり、ご自宅と相続物件の両方を売る予定がある方は、ぜひ売却前に専門家へご相談ください。

節税シミュレーション｜どれだけ税金が変わる？

「3,000万円の控除って、実際どれくらい節税効果があるの？」——イメージしやすいように、登別・室蘭でよくある一例で計算してみましょう。

相続した不動産、住む・貸す・売る？判断のヒント

「相続したはいいけど、これからどうしよう」——多くの方がここで立ち止まります。選択肢は大きく分けて、住む・貸す・売るの3つ。それぞれのメリット・デメリットを整理してみましょう。

登別・室蘭ならではの判断ポイント

当社で多くのご相談を伺っていて感じるのは、「とりあえず空き家のままにしておく」が一番リスクが高いということです。空き家は、放っておくと驚くほどのスピードで傷んでいきます。北海道の冬は厳しく、暖房を入れない家は凍結や雪の重みで一気にダメージを受けます。

さらに、空き家のまま3年を超えて放置すると、せっかくの【A】空き家特例も使えなくなってしまいます。「いつかどうにかしよう」が一番もったいない選択肢なのです。

相続のご相談、まずは「話を聞く」だけでも

まとめ｜相続は「全体像」と「期限」がカギ

不動産相続は、慣れない手続きと専門用語が続き、つい後回しにしたくなるテーマです。でも、ひとつひとつ流れに沿って進めていけば、決して乗り越えられない壁ではありません。

不動産相続は、ご家族にとって人生で何度もあるものではありません。だからこそ、「知らなかった」で損をしてしまうのが、いちばんもったいないことです。この記事が、少しでもみなさまの安心と判断材料になれば嬉しく思います。

登別・室蘭で「相続した実家、どうしよう」とお悩みの方、まずは私たちにお話だけでも聞かせてください。査定や売却のご依頼ではなく、「情報整理のための相談」として、お気軽にどうぞ。