No.01譲渡所得税ってそもそも何？
不動産を売って利益が出たとき、その利益部分にかかる税金が「譲渡所得税」です。正確には所得税・住民税・復興特別所得税の合計で、給与所得などとは分けて計算される「分離課税」というしくみが採用されています。
ここでまず押さえたいのは、課税されるのは「売却額」そのものではなく「売却益」だという点です。3,000万円で買った家を3,200万円で売った場合、課税対象になるのは差額の200万円であって、3,200万円全部に税金がかかるわけではありません。
登別・室蘭の中古住宅は、購入価格より下がって売れるケースも珍しくありません。取得価格＋諸経費を下回る価格で売却した場合、譲渡所得税は基本的にかかりません。「売却益が出るかどうか」がまず最初のチェックポイントです。
No.02長期譲渡 vs 短期譲渡 ─ 税率の差は約2倍
譲渡所得税の税率は、所有期間によって2段階に分かれます。
表で整理するとこうなります。
| 区分 | 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡 | 5年以下 | 30.63% | 9% | 39.63% |
| 長期譲渡 | 5年超 | 15.315% | 5% | 20.315% |
たとえば譲渡所得が500万円の場合、短期譲渡なら税額は約198万円、長期譲渡なら約101万円。その差は約97万円です。譲渡所得が大きくなればなるほど、この差は広がっていきます。
No.03所有期間の判定 ─ 落とし穴は「1月1日基準」
ここが、不動産の譲渡所得税で最も間違いやすいポイントです。所有期間は「実際に何年何ヶ月持っていたか」ではなく、「売却した年の1月1日時点で、何年経っているか」で判定されます。
具体例で確認
同じ物件を売っても、2026年中に売れば短期譲渡、2027年に入ってから売れば長期譲渡。たった数ヶ月待つだけで、税率が半分になるわけです。
原則として、取得日は引渡しを受けた日、売却日は引渡しをした日です。ただし、契約日と引渡し日のどちらを基準にするかは選択できる場合があり、相続で取得した物件は被相続人の取得日を引き継ぎます。微妙なケースは税理士または当社にご相談ください。
No.04譲渡所得の計算式 ─ どこに税金がかかるか
税率を理解したら、次は「どの金額に税率がかかるか」を押さえましょう。式はシンプルです。
譲渡所得＝
譲渡価額（売却額）
− 取得費（買ったときの金額＋諸経費）
− 譲渡費用（売るときの諸経費）
− 特別控除（マイホーム3,000万円控除など）
この譲渡所得に、先ほどの税率（短期39.63%・長期20.315%）をかけたものが、最終的に納める税金です。
取得費って何が含まれる？
- 不動産の購入代金（土地・建物）
- 購入時の仲介手数料
- 購入時の登録免許税・不動産取得税
- 登記費用（司法書士報酬）
- 購入時の印紙税
- リフォーム・増改築の費用
ただし建物部分は経年で減価償却されるため、購入時の金額そのままを取得費にすることはできません。木造住宅の場合、年1.5%ほどずつ目減りしていくイメージです（細かい計算は税理士または国税庁ホームページをご参照ください）。
取得時の書類が見つからないときは「概算法」
古い物件で購入時の契約書が見つからないケースもあります。その場合は「概算法」が使えますが、これは売却額の5%を取得費とみなす方法。実際の取得費よりかなり少なく見積もられるため、譲渡所得が大きく算出されて税額が跳ね上がります。
譲渡費用に含まれるもの
- 売却時の仲介手数料
- 売買契約書の印紙税（売主負担分）
- 建物の解体費用（解体して土地として売る場合）
- 賃借人への立退料
- 測量費用（売却のために実施したもの）
固定資産税や修繕費といった「保有中の費用」は譲渡費用には含まれません。あくまで「売るために直接かかった費用」のみが対象です。
No.05ざっくり相場感 ─ 売却額別の税額イメージ
登別・室蘭の戸建て売却を想定して、ざっくりした税額イメージをつかんでおきましょう。
| 譲渡所得（売却益） | 短期譲渡の税額 | 長期譲渡の税額 | 差額 |
|---|---|---|---|
| 100万円 | 約40万円 | 約20万円 | 約20万円 |
| 300万円 | 約119万円 | 約61万円 | 約58万円 |
| 500万円 | 約198万円 | 約102万円 | 約96万円 |
| 1,000万円 | 約396万円 | 約203万円 | 約193万円 |
| 2,000万円 | 約793万円 | 約406万円 | 約387万円 |
譲渡所得1,000万円の物件なら、所有期間が5年を超えるかどうかで約190万円の差。これは決して小さい数字ではありません。
No.06マイホームには強力な特例がある
ここまでで「税率が約2倍違う」という話をしてきましたが、もし売却するのがご自身が住んでいた家（マイホーム）なら、もっと強力な味方がいます。それが「居住用財産の3,000万円特別控除」です。
この特例を使うと、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。つまり、譲渡所得が3,000万円以下であれば、譲渡所得税はゼロになる可能性があります。
- 自分が住んでいた家（または住まなくなって3年経過する年の12月31日まで）
- 売主と買主が親子・夫婦などの特別な関係ではない
- 前年・前々年にこの特例を受けていない
- 住宅ローン控除との併用には制限あり
登別・室蘭で居住していた戸建てを売却するケースでは、この特例によって譲渡所得税がかからないことが大半です。
また、相続で取得した空き家を売却する場合にも、別の3,000万円特別控除（相続空き家特例）があります。耐震基準への適合や相続登記の完了など細かい条件があり、マイホーム特例とは別物として扱われます。
No.0710年超を超えるとさらに軽減
マイホームを所有期間10年超で売却する場合は、さらに「10年超所有軽減税率の特例」が使えます。これは、3,000万円特別控除を引いてもまだ譲渡所得が残った場合に、6,000万円以下の部分について税率が14.21%に下がるというもの。
| 所有期間 | 区分 | 譲渡所得6,000万円以下の税率 |
|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡 | 39.63% |
| 5年超〜10年以下 | 長期譲渡 | 20.315% |
| 10年超（マイホーム） | 軽減税率 | 14.21% |
3,000万円特別控除と併用可能なので、長く住んだマイホームを売る場合は「3,000万円控除でほとんど消えて、残ったわずかな譲渡所得に14.21%」という、極めて軽い税負担で済むケースが多くなります。
登別・室蘭の戸建てを10年以上住んでから売却するパターンでは、ほとんどの方が譲渡所得税ゼロ円になるか、ごく少額の納税で済んでいます。
No.08「待つ」と「動く」、税金から見た判断軸
譲渡所得税の知識を踏まえて、「いま売るか・待つか」の判断軸を整理します。
◯ 「待つ」が正解になりやすい
- 所有期間5年ラインまであと1〜2年(税率半減のメリット大)
- マイホームで10年超ラインに近い
- 3,000万円特別控除の期限まで余裕がある
- 譲渡所得が大きく見込まれる物件
- 個別事情に時間的制約がない
▲ 「動く」が正解になりやすい
- そもそも譲渡所得(売却益)が出ない物件
- 3,000万円特別控除でほぼ非課税になる見込み
- マイホーム特例の3年期限が迫っている
- 相続空き家特例の3年期限が迫っている
- 空き家の管理コストが積み上がっている
- 建物の老朽化が査定額に響き始めている
ポイントは、「税率半減のメリット」と「待つことのコスト・リスク」を天秤にかけること。固定資産税1年分、空き家の管理費、建物の経年劣化分は、確実に発生するコストです。マイホーム特例で非課税になる物件なら、長期譲渡を待つ必要はそもそもありません。
No.09譲渡所得税の手続き ─ 確定申告は必要？
不動産を売却したら、原則として翌年の2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。
確定申告が必要なケース
- 売却益(譲渡所得)が出た場合
- 3,000万円特別控除など、特例の適用を受ける場合(売却益が出なくても申告は必要)
- 譲渡損失の損益通算・繰越控除を使う場合
確定申告が不要なケース
- 譲渡所得がマイナス(売却損)で、特例を使わない場合
とくに見落とされがちなのが、「特例を使って税額がゼロになる場合でも、確定申告は必要」という点です。「税金がかからないなら申告は不要」と思いこんでいる方がいらっしゃいますが、特例の適用は申告して初めて認められます。
No.10よくある質問（FAQ）
所有期間はカレンダーで5年超なのに、短期譲渡と言われました。なぜ？
マイホームを売って譲渡所得が3,000万円以下なら、税金はゼロですか？
取得時の契約書が見つかりません。どうなりますか？
あと半年で長期譲渡になりますが、本当に待つべきですか？
売却損が出た場合、税金はどうなりますか？
住民税はいつ・どうやって払いますか？
No.11まずは「自分の物件はいくらで売れそうか」から
税率や特例を理解しても、「売却益がいくらになるか」が分からないと判断のしようがありません。当社では、温度感に応じて3種類の査定方法をご用意しています。
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「査定を頼んだら営業電話がかかってきそう…」というご不安をお持ちの方へ。当社のAI査定は電話番号・お名前の入力不要、必要なのはメールアドレスだけ。国土交通省の取引事例データ＋当社の登別・室蘭エリアの実績データをもとに、AIが推定価格を瞬時に算出します。
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AI査定よりも精度の高い価格を知りたい方に。お名前・連絡先をご入力いただくと、当社スタッフが個別に近隣事例や物件情報を加味して机上査定を行い、結果をご連絡します。「具体的に売却を考え始めた」「諸経費や税金まで含めた手取り見込みを聞きたい」という方におすすめです。
まとめ — 「税率」より先に「特例」をチェック
譲渡所得税のキーワードは、「所有期間5年ライン」と「マイホーム特例」の2つです。所有期間5年を超えると税率は約39.63%から約20.315%へとほぼ半分。さらにマイホームなら3,000万円特別控除、10年超なら軽減税率という強力な味方があります。
大切なのは、税率だけで判断しないこと。「自分のケースでは特例が使えるか」を先に確認し、特例で非課税になる物件なら、長期譲渡を待つ必要はそもそもありません。逆に投資物件など特例が使えないケースでは、5年ラインの待機メリットが大きくなります。
登別・室蘭の現場では、年に何件も「あと半年待てば数十万円〜数百万円違った」という事例に出会います。後悔しないために、売却を考え始めた段階で、まずは査定とあわせて税金面の確認もしておきましょう。当社代表(宅地建物取引士)が、現場目線でご相談に応じます。
〒059-0033 登別市栄町4丁目14番地4
TEL：0143-84-1517 ／ 営業時間 10:00〜17:00
宅建業許可 北海道知事 胆振(1)第1049号 ／ 建設業許可 北海道知事 第04560号
